区分所有建物である、マンションの専有部分は区分所有者が単独所有しているが、共用部分、敷地及び付属施設は区分所有者全員で共有している。ゆえに本来は共用部分、敷地及び付属施設は区分所有者全員で管理するのが原則である。しかしそれは困難である。　そこで管理を円滑に行う為に、一定の範囲の管理行為については特定のものに行為をなしうる権限を与えて、管理を行わせる管理者制度を設けている。つまりそれが管理者です。管理員さんではありません。

区分所有法第４節、第２５条から第２８条までで管理者の権限の範囲等を定めている。管理者については民法の委任第６４３条～第６５６条に関する規定が準用されるが、区分所有法及び規約に別段の定めがある場合にはそれにしたがう事となっている。

管理者は規約又は集会の決議によって選任されるが管理者の資格は法律で特に制限はしていない。区分所有者でなくても法人でも良い事になっている。しかし標準管理規約でも一般的にも理事長を管理者と規約に定めています。

管理者は集会決議又は規約で管理者の業務とされた事項を執行する。
共用部分、敷地及び付属施設の保存行為、集会招集、集会決議の実行、年１回の事務の報告、規約で定めた行為をする権利と義務、議事録保管等さまざまあるが、管理者である理事長の仕事となる。

築年数が古く高齢者ばかりのマンション、所有者が居住していないワンルームやリゾートマンション等で管理組合の機能不全となっている現実が浮上していて、これについて国土交通省は新しい制度を検討するとしているが、この制度は理事会を置かず管理組合の運営を丸ごと第三者に任せると云うもの。

受託者は管理や修繕工事など自社を選ぶことも出来、報酬や利益はお手盛りも可能である。利益相反の問題は計り知れなく大きい。だが現実として機能不全となったマンションをどうするかは重い課題となっている。